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房地产开发项目的立项与审批的法律服务

来源:河南天坤律师
 

房地产开发项目的立项与审批的法律服务
第一章  房地产开发项目立项的法律服务
第一节  房地产开发项目立项和可行性研究的流程简介
房地产开发公司依法取得房地产开发资质后,投资者即获得了房地产开发的合法资格。房地产开发的初期工作是筛选开发项目,在选定房地产项目后,便可以开展项目的前期研究工作,包括初步开发方案的制订、项目初步可行性分析、规划方案初步论证等。房地产开发项目的可行性研究是指具体实施开发建设项目前,对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证研究及评价。它的工作重点是研究项目是否可行,也就是通过调查研究,综合论证项目在技术上是否先进,在经济上是否合理,在财务上是否盈利。它也是开发公司进行投资决策,编制设计任务书,与各有关部门商谈合同、签订协议,进行工程设计、设备订货、施工准备,筹集资金、向银行申请贷款,环保部门对项目环境影响审查等项工作的依据。
关于房地产开发项目的立项和可行性研究的法律流程涉及7项主要法律程序。其中工作重点是房地产项目的可行性研究工作及《项目建议书(代可行性研究报告)》的编制,工作的难点是《项目建议书(代可行性研究报告)》备案及审批。
第二节  房地产开发项目立项和可行性研究具体流程
一、初步开发方案的确定
(一)行政主管部门
1、各省、自治区、直辖市发展和改革委员会(计委):是各省、自治区、直辖市投资建设项目的立项及计划主管机关,负责投资建设项目的计划审批和登记备案工作。
2、计划单列市与地级市发展与改革主管部门,在审批权限内负责本辖区投资建设项目的审批和登记备案工作。
3、各区、县发展和改革主管部门:在审批权限内负责本辖区非政府投资建设项目的审批和登记备案工作。
(二)确定初步方案的流程
1、选定项目:房地产开发公司寻找、筛选房地产项目。根据项目性质洽谈合作或受让项目公司股权,确定投资条件。
2、了解情况:房地产开发公司委托具有相应资质的建设工程勘察、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查,初步了解房地产项目周边市政配套情况。
3、买图测绘:房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图,对比确认项目用地实际情况。如需重新测绘,应委托测绘单位进行重测或补测。
4、初步方案:建设工程勘察、设计单位根据房地产开发公司的开发意向,初步确定项目开发方案,进行初步方案设计。
二、项目建议书(代可行性研究报告)的编制流程
1、房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤,即项目建议书和可行性研究报告的编制、申报和审批。
2、可行性研究的任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的要求,对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行,进行全面分析、论证,作多方案比较,提出评价,为项目决策提供可靠的依据。
3、在进行房地产项目开发建设之前,必须对房地产项目的可行性研究和经济评价,并在此基础上做出正确的房地产投资决策,从而取得最好的投资经济效益。
三、项目建议书(代可行性研究报告)的备案和审批
(一)申请备案流程
根据国家和各地关于投资项目计划审批管理改革的相关规定,凡是规定范围以外的非政府投资项目的项目建议书(代可研)改为登记备案制度。项目建议书代可行性研究报告的登记备案按以下程序办理:
1、项目建议书(代可研)的申请:申请单位按规定准备相关文件、资料,填报固定资产投资建设项目立项登记备案申请表,提出登记备案申请。
2、项目建议书(代可研)的受理:备案主管机关对申请单位提出的备案申请进行审查,对符合条件的予以受理。
3、项目建议书(代可研)的备案:备案主管机关经审查,对符合标准的备案申请给予办理登记备案手续,发给相应的《固定资产投资建设项目立项登记备案通知书》,加盖固定资产投资建设项目立项登记备案专用章。
4、项目建议书(代可研)的变更:建设项目取得登记备案文件后,发生以下各项重大变更事项的,需向原备案主管机关重新办理登记备案手续:
(1)建设地点发生变更;
(2)建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积50%的;
(3)投资单位发生变更。
5、建设项目的项目代码:建设项目在登记备案的同时取得项目代码,作为投资建设项目合法存在的依据。
(二)申请审批流程
根据规定,对于属于政府投资项目或规定范围内的非政府投资项目,一般按以下规定程序办理项目建设书代可行性研究报告的审批手续:
1、项目建议书(代可研)的申请:申请单位根据相关规定向审批主管机关提交各项文件、资料,提出项目建议书的审批申请,审批主管机关经审查符合标准的予以受理。
2、项目建议书(代可研)的征询:审批主管机关向规划、土地等相关行政主管机关发出征求意见函,取得相关行政主管机关的回复意见。
3、项目建议书(代可研)的审核:审批主管机关对申请文件进行审批,符合标准的根据审批程序进行复审及会签,提出会签意见。
4、项目建议书(代可研)的审定:审批主管机关的相关主管领导对上报的审批申请予以审定,提出审定意见。
5、项目建议书(代可研)的批准:审批主管机关对审查通过的项目建议书予以批准,向申请单位发放批准文书,内资房地产项目通知申请单位到市建委会签。
四、可行性研究报告招标事项的说明
(一)说明内容
根据相关法律规定,依法必须进行招标的工程建设项目,在报送的项目可行性研究报告中,应列明以下各项有关招标的内容:
1、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围(全部或者部分招标)。
2、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式(委托招标或者自行招标);拟自行招标的,还应按照《工程建设项目自行招标试行办法》的规定报送书面材料。
3、建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式(公开招标或者邀请招标);国家发展改革委确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目,拟采用邀请招标的,应对采用邀请招标的理由作出说明。
4、其他有关内容。
(二)例外事项
属于下列情况之一的,建设项目可以不进行招标,但在报送可行性研究报告中须提出不招标申请,并说明不招标原因:
1、涉及国家安全或者有特殊保密要求的;
2、建设项目的勘察、设计,采用特定专利或者专有技术的,或者其建筑艺术造型有特殊要求的;
3、承包商、供应商或者服务提供者少于3家,不能形成有效竞争的;
4、其他原因不适宜招标的。
第三节  本阶段律师提供的法律服务
1、就房产开发项目的可行性进行法律论证,提供立项法律依据(出具可行性报告书)。
2、向开发企业提供房产开发相关的法律法规及相关配套政策;
3、参与开发项目谈判,及时为企业决策提供法律意见;
4、出具《房产开发项目投资法律意见书》,
5、提供房产投资阶段的整套合同范本及建设工程管理相关整套文本、表格等法律文件;
6、为项目开发提供资信调查,对合作伙伴资信进行律师专项调查,出具资信调查报告书。
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