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房产开发

房地产投资的方式、程序

来源:河南天坤律师

房地产投资的方式、程序

 

一、投资获得房地产的一般方式

    从一般意义上讲,投资者投资房地产,主要有两条途径、四种方式。 两条途径是指:基本建设途径和房地产开发途径。四种方式是指:基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。当然,对于基本建设途径中进行建设的房地产项目也可以采取购买、合作或股权收购的方式,只是对这类性质的房地产项目或楼宇采取这些方式不具有典型意义,而且如果这样做,多数情况是改变了这些房地产项目或楼宇的性质,即转向房地产开发或使其进入房地产市场。故综合比较,在现行的法律、法规框架下,进行房地产投资的一般方式有如下四种:

    方式一:基本建设式。这里所称的基本建设,是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。 方案评价:这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,这些条件主要有三个方面:一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等,前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。除非符合特定条件或经政府特批,通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。

    方式二:楼宇购买式。具体做法是:投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。 方案评价:这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查,在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上,选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目,与其谈判达成购买合约。 不足之处是:拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批,其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况,只能在现有市场中进行选择,不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目,则又存在着预购商品房的风险。

    方式三:合作开发式。具体做法是:如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围,则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司,也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润,而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。方案评价:合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品,最多只是定作而已。而在合作开发式中,投资人直接进入项目开发的过程之中,可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式,实施不同程度的控制。通过合作开发,投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是:合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作,法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发,投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外,合作开发房地产有两种方式,即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式,则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。

    方式四:购买股权式。具体做法是:由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权,而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。方案评价:这种方式比较前两种方式而言,最大的好处在于,投资收购房地产公司的股权,投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面,一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;二是对一家公司股权的收购,投资人需与另一家关联公司联手进行,投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;其三,如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购,而是成立一个项目公司再去收购其股权,则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

二、对投资者的初步建议与工作程序设计

    我们建议,在作出方案选择之前,有必要详细了解房地产项目现状情况,以分析是否有停止国有土地使用权协议出让规定的例外之处,争取从合作主体的途径获得房地产项目的土地使用权,在这个基础上再进行合作开发或委托开发。如若不可行,则参加土地交易市场的公开交易,以招标、拍卖或挂牌的方式争取项目。只是这样,获得投资者想取得的项目用地的土地使用权,就存在着很大的不确定性。当然,如采取以上两种方式都有困难或须付出较大代价,则建议投资者另行寻找新的项目或设计其他可行的方式。

    鉴于以基建程序进行房地产投资不具有典型意义,本文仅就前述第二至第四种方案进行分析。

1、楼宇购买式的工作程序

(1)对某地正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考察;

(2)对收集到的正在进行开发尚未出售的房地产项目资料,从法律上、经济上和技术上进行分析和论证;

(3)选择一至几家房地产开发商及房地产项目,并对房地产开发商的资质及其所开发的房地产项目的法律状态进行重点分析考查;

(4)与初步选定的房地产开发商进行意向性接触和商谈;

(5)通过意向性接触和商谈,进一步了解和落实购买对象,并与其展开实质性谈判;

(6)达成楼宇购买一致意见,形成合意并签署商品楼宇买卖契约;

(7)履行付款与房地产验收交付;

(8)产权过户,获得房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

(9)委托或进行物业管理,进住、使用并经营该房地产。

2、合作开发式的工作程序

(1)对作为合作主体的房地产开发商的资质及其所开发的房地产项目的法律状态进行分析考查;

(2)在分析考查的基础上,确定合作开发的策略与模式;

(3)与合作主体展开实质性谈判并达成书面合作协议;

(4)依书面合作协议对合作开发建设的房地产项目从设计、施工、重大设备的采买等各方面实施控制;

(5)履行付款与房地产验收交付;

(6)产权过户,获得房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

(7)委托或进行物业管理,进住、使用并经营该房地产。

3、购买股权式的工作程序

(1)对拟作为股权购买对象之房地产项目公司(下称“项目公司”)及其所开发的房地产项目的法律状态进行分析考查;

(2)在分析考查的基础上,确定购买股权的策略与模式;

(3)选定项目公司或选定设立项目公司的合作对象,参与项目公司的设立;

(4)与关联公司就购买项目公司股权的方式进行协商并达成书面协议;

(5)与项目公司的股东进行实质性谈判并签订项目公司股权转让协议;

(6)对项目公司名下进行开发建设的房地产项目从设计、施工、重大设备的采买等各方面实施控制;

(7)房地产项目开发建设完毕、完成竣工验收并将房地产项目的权属证书办至项目公司名下;

(8)办理项目公司的股权转让的工商登记手续;

(9)通过对项目公司进行管理或与其建立相应的法律关系,达到对项目公司名下房地产的占有、使用、收益和处分的目的。

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