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房产开发

关于商品房竣工验收标准纠纷相关案件的代理词

来源:河南天坤律师

代 理 词

 

审判长、审判员:

河南天坤律师事务所依法接受本案原告宋全有的委托,指派我们作为原告一审的代理人。现根据法庭调查的事实,依据相关法律,围绕本案的争议焦点,发表如下代理意见:

一、原被告之间的房屋买卖合同依法成立,原告已履行了交付房款等义务,而作为出卖人的被告未依约将符合交付条件的房屋交付给原告的行为已构成违约

(一)被告在合同约定的交房时间内未依照相关法律法规的规定向原告出示房屋竣工备案表,《商品房买卖合同》第八条有关房屋交付的约定亦违反了我国相关法律法规的强制性规定

首先我国法律方面规定,我国人大常委会颁布实施的《城市房地产管理法》第二十七条规定:房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。我国人大常委员会颁布实施的《建筑法》第61规定:交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

其次从我国行政法规看,国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》以及国务院颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均规定房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

再者《郑州市城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定:房地产开发项目的交付使用应当符合下列条件:①建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案;②配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计建成,并经验收合格;③前期物业管理已经落实;④法律、法规规定和当事人约定的其他条件。

不符合前款规定条件的房地产开发项目,不得交付使用。

第二十三条第二款规定:房地产开发企业交付房屋时,应当向买受人出示符合本条例第十四条第一款规定的相关材料。且郑州市建委下发的《郑州市建设委员会关于进一步加强房地产开发项目商品房竣工交付使用管理工作的通知》第五条第1款规定,商品房竣工交付使用应符合的基本条件之一即完成了单项工程质量的竣工备案手续;同时,该通知第十二条进一步规定未办理交付使用手续的商品房,不得交付使用。

综上,不论是我国法律、行政法规还是地方规定均明确了建筑工程经验收合格后,方可交付使用的标准,为了进一步的明确该标准,200211日起施行的工程质量验收国家标准即《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条对于建筑工程的竣工备案制度又做了具体的规定:单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。

该标准对于第6.0.7又做了说明:建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。另外该标准还规定第6.0.7条为强制性条文,必须执行。由此可知:我国对于建筑工程、建筑质量实行的是备案制度,该备案制度不仅涉及到建设单位出具的建设工程竣工验收报告,同时还涉及到规划、公安消防、环保等强制性建设内容,所以只有通过建设行政主管部门审核过关并办理了《竣工验收备案表》的项目才能确保其真正验收合格,故建设工程竣工验收并经备案后方可投入使用是我国的强制性规定。而在本案中,原告与被告于200778日签订的《商品房买卖合同》中约定:原告购买由被告河南升龙置业有限公司开发的位于郑州市金水区未来路东,金水路南8幢西单元10层南13号房,户型为一室一厅,建筑面积共67.93平方米,总价款为人民币366887元(计:叁拾陆万陆仟捌佰捌拾柒元整),交付期限为20081230前。合同签订后,原告依约履行了约定的相关义务。该房屋竣工后,被告向原告交付房屋时却拒绝提交房屋竣工验收合格证明,原告多次找被告就此问题进行交涉,并分别于2009611日、2009711日、20091015日以书面的形式要求被告提交房屋竣工验收合格证明,但被告至今都未提交。

被告提交的证据《工程竣工验收意见表》仅能证明本案所涉房屋经过了初步验收,而非竣工验收。代理人之所以提出该观点并非空穴来风,因为根据《国家计划委员会关于印发<建设项目(工程)竣工验收办法>的通知》第四条和《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条和第九条的相关规定,建设项目(工程)的验收应分为初步验收和竣工验收两个阶段,在竣工验收之前,由建设单位组织施工,设计及使用等有关单位进行初验,再由开发建设单位向建设行政主管部门提交相关文件资料和竣工验收的申请报告,后经建设行政主管部门对该申请审查合格并备案后,开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。在建筑工程竣工后从施工单位自检,到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收,以及最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,核发《竣工验收备案表),只有建设行政管理机关核发的《竣工验收备案表》是工程验收工作中唯一对公众具有公示效力的法定证明文件,亦是证明本案所涉房屋已验收合格,达到了交付条件。本案中,被告所提交的《工程竣工验收意见表》仅仅是上述程序中所规定的工程经过初验阶段即建设单位的确组织设计、勘察、施工以及工程监理等部门对竣工项目进行验收,这些单位和开发商是一个利益共同体,建设单位就是开发商自己,其他四个单位都是开发商聘请的,说到底,就是开发商的自行验收,而非工程的竣工验收。

庭审中,被告又辩称原被告双方签订的《商品房买卖合同》中第八条有关交付条件中之所以选择第五项约定是由于河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的《商品房买卖合同》示范文本中本来就存在的,而非被告自己添加的内容。但事实并非如被告辩称的一样,因为河南省工商行政管理局与河南省建设厅监制的《商品房买卖合同》示范文本中第八条有关交付条件中仅仅只有四项,根本不存在本案所涉合同中出现的第五项即该商品房经勘察、设计。建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格这样的规定。显而易见,上述第五项是由被告自行添加上去的,本身就是为了规避我国有关房屋交付的强制性规定,进而从根本上达到不履行法定义务的目的。

关于被告提交的《竣工备案表》,因其是复印件且被告对此不能表明该复印件的来源和出处,该《竣工备案表》的复印件的真实性无法认定。退一步讲,即使该《竣工备案表》客观存在,依照相关规定,竣工验收备案表应在交付房屋时向原告出示,以证明交付的房屋已符合交房的条件,但从竣工备案表的备案日期上显示交付的房屋是在2009422日,而原告与被告约定的交房时间为20081230日,更近一步说明被告交付给原告房屋时根本就没有进行竣工备案登记,不符合交房条件,被告对此存在违约行为,也就解释了被告为何在约定的交房时间内迟迟拿不出《竣工备案表》的原因。另外,该《竣工备案表》也仅仅表明了本案所涉房屋在2009422日经过了竣工验收备案程序,但并不能证明房屋不存在其他任何质量问题,从原告提交的证据可以证明本案所涉房屋的存在多达50多处质量问题,这是本案客观存在的事实。所以即使被告提交了《竣工备案表》(注:复印件),假设该表是客观存在的,被告对于逾期交房以及房屋存在的质量问题仍应承担不可推卸的责任。

综上所述,依照相关规定被告在向原告交付房屋时,应向原告出示竣工备案表,并且原告与被告之间签订的有关房屋交付的约定本身就违反我国有关房屋竣工验收交付使用的强制性规定,故原告要求被告在交房时出示房屋竣工备案表的主张是合理合法的,而被告所称的在合同约定期限内交付的房屋未经验收合格,根本不符合房屋交付的条件,其逾期交房的行为已构成违约。

(二)本案所涉房屋的存在诸多的质量的问题,进一步说明不符合交房条件,被告对本案所涉房屋存在的质量问题应承担相应的责任

本案中,原告所提交的由河南万家验房技术咨询服务中心对于本案所涉房屋所出具的验房报告显示:本案所涉房屋存在多达50处质量问题。原告分别于2009113日、2009510日、2009611日、2009711日、20091015日就房屋存在的上述质量问题向被告进行多处交涉,被告后于2009113日在原告向其提交的房屋整改、维修申请书中对于原告所提出房屋存在的多达50处质量问题给予了认可,同时作出了整改维修方案,并承诺在约定的期限内整改完毕。庭审中,被告提交的20份与原告同单元其他业主的入伙房屋验收记录中亦明确表明:其他业主房屋存在的质量问题与原告所提出的房屋质量问题相同之处甚多。上述证据进一步证明河南万家验房技术咨询服务中心不仅具有验房资格,且其所作出的验房报告真实、客观的反映出了本案所涉房屋所存在的诸多质量问题的事实,故被告所辩称该验房报告不具有证明效力的说法显然是站不住脚的,存在如此多的质量问题,同时亦说明被告交付给原告的房屋不符合交房条件。

二、被告的行为已构成违约,应承担相应的违约责任,原告的主张应依法得到支持

被告向原告交付房屋时拒绝提交房屋竣工验收合格证明,本案所涉房屋又存在诸多质量问题,其中包括:水电在交房时未达到接通条件、天然气表未装、采暖管未装、暖气管道支架未固定等问题,上述问题由原告所提交的河南万家验房技术咨询服务中心所出具的验房报告、房屋整改、维修申请书中被告的书面认可与被告提交的同单元其他业主入伙房屋验收记录中的内容相互印证一致。又依据《商品房买卖合同》第十四条有关未达到上述使用条件时,视为逾期交房的约定。因此被告的行为已经违约。

本案中,虽然被告已经通知了原告办理交房手续,但是由于被告开发的商品房并未通过竣工验收被确定合格,导致商品房存在诸多问题,所以被告的通知行为不能视为交房。以上问题致使原告至今仍无法居住使用该房屋,造成该后果的原因均是被告逾期交房的违约行为所导致的。依据《商品房买卖合同》第九条第二项关于出卖人逾期交房的违约责任的约定:逾期超过30日后,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告对此应承担逾期交房的违约责任

综上所述,被告在向原告交付房屋时未向原告出示竣工备案表,并且房屋存在诸多质量问题,被告逾期交房的行为已构成违约,应承担相应的违约责任,原告在庭审中所主张的观点合法、合情、合理,望人民法院依法作出公平、公正的判决,以维护原告的合法权益!

 

此致

郑州市金水区人民法院

 

 

 

河南天坤律师事务所

李显楼律师

周小娟律师

                                        2010623

 

 

 

 

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