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典型合同

典型维权案例分享:解除合同要慎重

来源:互联网

案情:2007年9月,北京某房地产经纪有限公司作为居间方(下称"该公司")与客户张女士、业主的代理人孙先生签订居间、买卖合并版的合同,随后张女士向业主先后支付了定金10万元、首付款50万元,9月底,张女士向该公司支付居间服务费44964元,10月中旬支付权证过户费和贷款手续费5950元。后因业主出具的对代理人孙先生的授权委托书不符合银行的贷款要求、无法办理贷款,买卖双方和该公司协商签订《房屋买卖合同解约书》解除了房屋买卖合同,业主退还了客户所付款项。

2007年11月,张女士将该公司诉至朝阳法院,要求其返还居间服务费、权证过户费和贷款手续费。庭审中,该公司代理人向法庭提出:三方签订的《房屋买卖居间合同》第二部分即是房屋买卖合同,该公司已完成了居间服务,并出示了从银行取得的、买卖双方当初为办理贷款签订的《房屋买卖协议》以加强证据,同时指出解除买卖合同是买卖双方自愿协商的结果,该公司并无违约之处。

2008年1月底,朝阳法院一审判决:由于并未办理贷款、过户,该公司退还张女士相关手续费5950元,驳回其要求退还居间服务费44940元等其他诉讼请求,诉讼费由该公司承担86元,其余450元由张女士承担。张女士的诉讼请求没得到支持。

分析:1、本案中,法院认为买卖合同已成立,居间方无违约行为,收取居间服务费符合法律规定。《合同法》规定,居间人促成买卖合同成立的,委托人应该按约定支付居间服务费。

2、本案中,法院认为解除买卖合同并非解除居间合同,这是买卖双方的事情,不涉及居间人的权利义务。

北京中原三级市场部律师启示:

1、在进行二手房买卖过程中,如买方需要以贷款的方式支付房款,买卖双方应事先向欲贷款的银行了解贷款的程序和所需的资料,依照银行的要求和自己具备的条件进行核实。核实后,买卖双方针对各自的情况在合同内约定贷款过程中相互承担的责任,和相关的违约条款。针对贷款未获批准的情况,应做出允许客户另行贷款、客户自行筹款支付或合同终止的约定,以防止纠纷的产生。

2、依照《合同法》"居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬",故居间方促成房屋买卖合同签署完毕(成立)后,居间方即有权收取居间服务费,居间合同终止。本案,居间合同因履行完毕而终止。房屋买卖合同开始履行,因业主的原因导致无法贷款,故违约责任应由业主承担,张女士应该在解除合同时将自己已经支付的居间服务费作为业主违约给其造成的损失向业主要求赔偿。

 

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